「曼谷房子供過於求」這句話，這幾年大家聽得夠多了。根據Knight Frank Thailand最新一季報告，曼谷公寓市場未售庫存已經逼近35萬戶，以目前的銷售速度計算，得花上5到6年才能消化完現有存量，第一季甚至沒有任何一個新案在CBD核心區推出。這個說法確實有數據支撐，但很少人告訴你，同一個城市裡還有另一個幾乎沒被報導過的市場，正被全球UHNI（超高淨值人士）悄悄囤了起來。
根據CBRE Thailand最新數據，2026年第一季，曼谷市中心已完工的豪宅與超豪宅項目，累計銷售率分別高達95%與86%；尚未完工的預售案，銷售率也有72%與82%。更值得注意的是買家結構：CBRE指出，在Sukhumvit與Silom/Sathorn這類核心地段，自住買家與投資買家的比例大約是73%比27%。
也就是說，同樣叫「曼谷房地產」，去庫存壓力大的是一個市場，全球UHNI正在安靜加碼的，是另一個被籠統的大盤數字蓋過去、沒有被拆解出來的市場。
兩個曼谷：一邊在去庫存，一邊供不應求
先看整體大盤。根據Knight Frank Thailand 2026年第一季報告，新供給有58%集中在市郊環帶、42%在郊區，其中68%的新案定價低於每平方米8萬泰銖，主打首購族與中低價位剛需買家。CBD區域均價約每平方米23.68萬泰銖，還因為上端市場需求放緩而出現價格壓力。
這就是大家常聽到的「曼谷供過於求」，但這個故事發生在中低價位、郊區與市郊環帶，不是發生在核心CBD的豪宅市場。
再看豪宅市場這一端。Colliers與JLL的2026年第一季報告都指出，曼谷整體銷售率已回升至71.7%，其中豪宅與高端市場需求最強，尤其是地段精華、定價有競爭力的項目；外國買家對新案的興趣明顯回溫，部分項目的外國人配額已接近額滿。JLL的數據顯示，曼谷高端與豪宅公寓的租金在2026年第一季年增5.1%，收益率同步小幅回升至5.4%。Savills則把超豪宅市場（每平方米35萬泰銖以上）形容為全球高淨值人士的「避風港」，指出Thonglor、Sathorn這類精華地段的資產，被視為財富保值工具，2026年的曼谷房市會走向「品質優先」的兩極化格局。
四家不同機構，講的是同一件事：曼谷房地產不是全面下跌，而是核心豪宅市場與整體大盤之間，出現了明顯的冰火兩極。
為什麼超高淨值買家是自住，不只是投資
73%自住、27%投資這個比例，說明了驅動這批買家的，是幾件很具體的事：
生活機能、教育與醫療。 曼谷同時擁有東南亞數一數二密集的國際學校網絡，與世界級的醫療資源。學校端，Bangkok Patana School、NIST International School、Shrewsbury International School、Harrow International School Bangkok長年被列為曼谷最具代表性的國際學校，提供IB或英式教育體系，學生升學銜接歐美頂尖大學的紀錄相當穩定。醫療端，Bumrungrad International Hospital是東南亞規模最大的私立醫院之一，每年接待超過110萬名來自190多個國家的病患，長年被Newsweek與《華爾街日報》評選為全球指標醫療機構之一；加上Samitivej、Bangkok Hospital等JCI認證醫院，收費普遍只有歐美同等級醫療的三到五成。對舉家遷居的高淨值家庭來說，這種「學校、醫療與生活機能」一站到位的組合，很難在區域內找到第二個。
擁有產權帶來的自主權。 與其花10年租房，不如買下屬於自己的房子。房子是自己的，可以按照喜好裝修設計，也不必因為房東臨時要收回自住、重新裝修，或調漲租金而被迫搬家。對長期定居曼谷的家庭來說，擁有產權代表的是生活的穩定與自主權，不只是單純的資產配置考量。
長期居留與稅務誘因。 泰國的Long-Term Resident（LTR）簽證，是目前少數明確為高資產人士設計的長期居留管道。以「Wealthy Global Citizen」類別為例，申請人名下需持有至少100萬美元資產，並在泰國政府債券、當地企業直接投資或不動產項目上，投入至少50萬美元，即可取得長達10年、可延展的居留資格，且不需附帶最低年收入門檻。這個簽證最大的吸引力在於稅務待遇：LTR持有人若將境外所得匯入泰國，該筆所得可免徵泰國個人所得稅，這是目前泰國少數明確提供海外所得免稅待遇的簽證類別之一。對想把曼谷當作第二居所、同時保留海外收入結構的高淨值買家而言，這項稅務誘因，往往比房價本身更具決定性。
案例：Scope Langsuan，土地稀缺撐出來的曼谷天花板
Scope Langsuan座落在Langsuan與Ploenchit的交會口，是曼谷市中心少數僅存的自由產權地塊之一。由Scope Company Limited與SC Asset合作開發，34層樓高的單一塔樓，全棟僅約158戶，2023年完工。建築設計出自國際事務所Kohn Pedersen Fox（KPF），室內設計則由丹麥設計師Thomas Juul-Hansen操刀，這種國際級團隊組合，本身就是對品質的一種背書。
2024年底，Scope Langsuan公開宣布刷新曼谷公寓每平方米成交價紀錄，均價落在每平方米70萬至78萬泰銖之間，整體單價落在3,500萬至1.37億泰銖，是目前Pathum Wan區與曼谷平均房價的數倍。這個數字之所以能被市場接受，關鍵在於土地本身的稀缺性，Langsuan一帶能開發的自由產權地塊早已所剩無幾，這棟樓很可能是這個地段最後一批同類型供給。
會所設施同樣鎖定高淨值買家的生活習慣：約2,500平方公尺的會所空間、恆溫大理石泳池、配備Dolby Atmos音響系統的私人電影院、停車位比例約145%的機械代客泊車系統，以及專屬寵物公園。寵物友善在這個客群裡幾乎是硬指標，不是加分項。地點上，步行即達BTS Chidlom，周邊是Central Chidlom、CentralWorld、Siam Paragon、Central Embassy、Gaysorn Village與Lumpini Park，生活機能與Langsuan這個地段的稀缺性一樣，難以被複製。
也正因為泰國沒有統一的成交價資料庫，透過在地經紀人比對歷史成交行情、協助議價，並辦理產權調查，成為外國買家降低交易風險的重要一環。
結論：分辨清楚，你買的是哪一個曼谷
「曼谷房地產在跌」和「全球UHNI還在悄悄囤曼谷」，其實是同時成立的兩件事，只是後者很少被寫進新聞標題。整體大盤確實承壓，但核心CBD的自由產權豪宅，供給有限、銷售穩定、買家以自住為主，本質上是另一種資產邏輯，也是這個市場裡最容易被忽略、卻最值得認真看的一塊。
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